경매 도전 5 (수원시)
이것을 공개된 게시글로 올리는 이유는 내가 기억하기 위함+누군가에게 간접체험을 제공하기 위함이다.
일단 특수한 물건이 아니고 본인 입찰이라는 조건 하에 준비물 목록이다.
- 신분증 or 운전면허증 등 본인을 증명할 수 있는 것: 기본이다.
- 경매보증금: 자기앞수표 일반권으로 한 장 준비하는 게 편하다.
- 도장: 있어야 편하다. 법원에 따라 지장(손가락도장)이 안 될 수도 있다.
- 인주: 있어야 안심된다. 근데 웬만해선 현장에 비치되어 있다.
- 볼펜: 있어야 안심된다. 근데 웬만해선 현장에 비치되어 있다.
- 기일입찰표: 미리 써서 가져가면 실수도 줄이고 시간도 아끼고 초보의 경우엔 침착할 수 있다.
기일입찰표만 가서 쓸 생각이고 나머진 전부 준비되었다.
2022년 8월 22일 분석
내 상황에 낙찰이 가능한 물건을 찾아보던 중, 수원의 오피스텔을 발견했다.
오피스텔은 다세대(빌라)와 달리 규제지역의 대출 규제를 받지 않는다. 따라서 수원은 규제지역이지만 이 물건은 토지거래허가 구역도 아니라서 유의미한 퍼센트로 경락잔금대출을 실행할 수 있다는 것이다. 문제는 가격에 비해 위치가 너무 좋고, 권리관계가 깨끗하고, 임차인도 없어서 명도 전략과 협상이 필요 없다는 것이다. 이제 1회 유찰된 시점이니 많은 입찰자가 몰릴 것으로 예상되며, 입찰까지 한 달 남짓 남았음에도 조회수가 다른 물건에 비해 높은 편이다. 이러면 입찰가를 강하게 가져가야 승산이 있으리라.
제2종주거지역과 일반상업지역의 사이에 위치한 물건이다. 정확히는 일반상업지역이며, 건물이 높고 신축이며 상가 지역에 세워진 물건이기 때문에 재개발에 대한 기대보다는 향후 이 물건에서 발생할 임대소득의 안정성에 높은 평가를 내릴 수 있다. 시세차익형이라고 보기엔 그 변동에 대한 기대가 아파트나 다른 상가형 물건들에 비해서 낮다. 하지만 위에서 말했듯 시세차익에 관심이 없는 사람이라도 가볍게 도전해볼 수 있는, 만만하고 깨끗한 물건이다. 역세권은 아니지만 경쟁자는 많을 것이다.
경찰서, 시청 등 공공기관이 가깝고 넓은 대로변에 접하고 있다. 교통편이 좋고 주변에 학교도 많다. 애당초 수원의 중심지에 있는 물건이라 수요에 대한 건 전혀 걱정하지 않아도 된다. 수원이 망하지 않는 한, 장기적으로 안정적인 임대소득이 될 수 있는 물건이다. 주차장과 엘리베이터도 넉넉하게 있다.
최근 매매가는 6900만~7000만으로 형성되어 있다. 감정가는 1억 가까이로 잡혔는데 말이다. 그래서 사람들이 신건에 가져가지 않고 1회 유찰까지 물건이 남았나보다. 시세보다 감정가가 높게 잡혀서.
따라서 이 물건을 7000만에 가져가면 정가에 가져가는 셈이 된다. 그리고 현재 1회 유찰 최저가는 6650만이다. 낙찰 확률을 높이기 위해 단 몇 퍼센트만 올려도 정가에 가져가게 되는 것이다. 이러면 시세보다 싸게 가져간다는 경매의 의미가 퇴색되는데... 나는 여기서 생각을 비틀기로 했다.
그냥 정가에 가져갈 것이다. 7000만 가격대로 가져가도 충분히 대금을 지불할 수 있다. 이 물건이 아무리 좋아도 굳이 경매에서 정가로 가져가는 사람은 아마도 극히, 극히 드물 것이다. 정가로 입찰해버리면 낙찰 확률이 높으리라 기대할 수 있다. 시세차익을 노리는 사람들은 내일을 바라보고서 현재의 시세보다 높게 내는 경우가 있는데, 이건 상가도 아니고 재개발 지역도 아니고 오래된 물건도 아니다. 그렇다고 건물의 가치가 상승하는 걸 기대할 수 없다는 말은 아니지만, 애당초 그러한 시세차익을 노린다면 다른 좋은 물건도 훨씬 많다. 이 물건에 입찰하는 사람들은 임대소득이 주된 목적일 것이다. 그래서 시세보다 비싸게 입찰하는 사람이 없을 거라는 막연한 가정을 해두고, 내가 정가에 가져가버린다는 것이다. 탈출전략도 없고 팔 생각도 없기 때문에 가능한 결단이다. (나는 경매로 부자될 생각이 없다. 내게 경매를 통한 수익형 부동산 소유는 사업에서 롱런을 하기 위한 레버리지&헷징 도구다. 그래서 최종적으로는 수익 안정성과 기회비용절약을 제일 중요하게 따지는 편이다.)
최근 3년까지 시세 변화를 확대해서 체크해봤더니 변동폭이 매우 적다. 안정적이지만, 재미가 없다. 역시 시세차익을 노리기엔 적절한 물건이 아니다. 탈출전략을 생각하는 사람이라면 대다수가 여기서 흥미를 접을 것이다.(뇌피셜)
이 물건을 가지고 싶은 마음이 더 커졌으니 세부 분석까지 들어가본다.
권리관계가 깨끗하지만 꼼꼼하게 체크해본다. 채무자도 소유자도 건설사이고 깨끗하다. 미납된 관리금 내역은 찾을 수 없다. 설령 미납된 관리금이 있다고 하여도 상가가 아니기 때문에 얼마 안 할 것이다. 그리고 이 부분은 임장을 가서 확인해보면 되는 일이기도 하다. 걱정할 것 없다. 낙찰되었을 때 토지와 건물에 대한 권리를 온전히 내 소유로 가져올 수 있다는 사실도 확인했다.
해당 물건에서의 낙찰 사례를 보니 최근 사례는 없고 약 10년 전까지 봐야한다. 10년 전에 여러 번 경매가 있었는데 그때 사람들의 대다수는 이 물건을 정가보다 싸게 주고 사가거나, 일부 소수만 정가를 주고 사갔다. 조회수가 높아도 정가에 주고 사간 사례는 단 하나 뿐이었다. 즉, 이번에 내가 정가를 내면 경쟁자들을 웬만해선 이길 수 있다는 망상적인 결론을 도출할 수 있다.
인근에 평수와 구조가 비슷한 오피스텔들을 보니 월세 수익은 최소 60까지 잡을 수 있다. 보증금을 줄이면 65까지도 바라볼 수 있다. 원룸이라 가족 단위의 세입자는 기대할 수 없겠지만 상관없다. 이런 물건은 세입자가 아니라 물건 자체의 입지에서 안정성을 찾을 수 있다. (가족 단위의 세입자를 선호하는 이유도 결국 다 안정성 때문이다.)
꼭 가지고 싶다.
2022년 9월 14일 세부분석
입찰이 머지 않은 시점에서 매매가에 변동이 있었는지 다시 확인해보았다. 최근에 매매가 세 차례 이루어지면서 이전보다 매매가가 상승했다. 단 2개월 사이에 9000 -> 9800 -> 8500이다. 내가 8월 22일에 분석했을 때는 매매가가 6900 ~ 7000으로 잡혀 있었는데 그 사이에 건물의 가치가 살짝 높아졌다는 걸까, 매수심리가 강해졌다는 걸까. 그 이유가 궁금하여 기사를 뒤적였지만 관련성 있는 호재는 찾을 수 없었다.
이러면 정가에 주고 사버린다는 전략에도 변화가 필요하다. 이 시점에 해당 물건을 분석하는 사람들은 시세를 8500 ~ 9500으로 둔 다음에 감정가가 정확히 9500이니까, 시세는 9500이 정확하다고 판단한 후 입찰 전략을 세울 것이다.
그러나 감정가 9500에 낙찰가 100%를 써 9500으로 입찰(시세 정가)을 한다는 건 다소 잘못된 전략이라고 생각한다. 1회 유찰되어 최저가가 6600에 형성되었는데 그것보다 2900을 더 내고 가져갈 생각이라면, 그 정도로 해당 물건을 정가에 주고 가져가고 싶다면, 차라리 해당 물건이 있는 건물에서 매매를 해버리는 게 낫다. 매매로 가면 최저 8500까지도 최근 사례가 있고 입찰 경쟁과 복잡한 분석 또한 불필요하기 때문이다. 따라서 그 누구도 9500에 입찰하진 않으리라 예상한다.
그렇다면 시세가 9500으로 높아진 이 시점에서 얼마가 합리적인 입찰가일까?
해당 물건의 매각 사례는 10년 이상은 된 것들이라 무의미하고, 인근 매각 사례의 가격을 더 분석해보니 대략 1평당 1000+-@로 낙찰을 받고 있었다. 유료경매사이트 조회수 100에 입찰자는 평균적으로 1명.
해당 물건의 현재 조회수는 455. 매각기일에는 500을 찍는다고 치고 5명과 경쟁을 하게 된다고 가정하자.
1 ~ 3명으로 입찰자들이 모였을 때는 감정가 대비 낙찰가 70%로 형성되어 있고 5명 이상부터는 80% ~ 100%까지도 뛰었다.
비슷한 평수에 비슷한 조건으로 인근 매각 사례가 하나 더 생겼는데, 보니까 권리에 문제가 있는 물건이었고 낙찰자는 점유자의 보증금을 인수하여 7000에 1800을 더 지불해야 했다. 즉, 낙찰자는 8800으로 가져간 것이다. 내가 보고 있는 물건과 굉장히 비슷한 그 물건에 8800을 낼 수 있었다는 것이고 그걸로 낙찰을 받아갔다. 반면에 2등 입찰자는 6500을 제시했으므로 인수될 보증금을 합치면 8300이다. 바로 이 사례에서 입찰가가 8300 ~ 8800으로 되었다는 건데, 내가 보는 물건보다 1평 작은 물건이다.
두 문단 위에서 정리했듯 평당 1000+-@로 낙찰가가 형성되어 있다. 위 문단의 사례를 합쳐서 결론을 내보면 대략 9300 ~ 9800으로 현실적인 입찰가가 형성된다. 그리고 해당 물건의 평균적인 매매가(시세)는 9500이며 감정가 또한 9500이다.
이쯤되니 머리가 복잡해진다. 인근 매각 사례에서 패찰한 2등 입찰자의 자세로 파고들어도 9300은 내야 한다. 감정가가 9500, 최저가가 6600인데 말이다. 하지만 다섯 문단 위에서 나는 9500에 입찰하는 사람이 없으리라 예상했다.
즉, 합리적인 선에서 입찰자가 최고로 제시할 수 있는 금액은 9300이다.
하지만 이는 부동산 가격만 봤을 때의 이야기다.
경매를 통해 물건을 가져갈 때는 법무비, 청소비, 때에 따라서는 인테리어 비용까지 지불하게 된다. 인테리어 비용도 없고 청소도 스스로 한다고 했을 때 법무비만 나간다고 치자. 그러면 자그마한 취득세까지 합쳐 100+-@의 추가비용이 발생한다. 그러나 이 경매에 참여하기 위해서 물건을 분석하는 기회비용이 있다. 이것까지 합치면... 9300의 입찰가는 거의 9500에 가져가는 것과 비슷하며, 9500에 가져갈 바에는 차라리 매매를 하는 게 낫다.
따라서 나는 아래와 같이 생각한다.
청소비, 인테리어비, 법무비, 기회비용의 변동성을 최대한 희망적으로 잡을 경우
9200에 가져가면 100 이득.
9100에 가져가면 200 이득.
굉장히 미미한 이득이다. 그래도 임대수익이 목적이라면 충분히 합리적이다. 그리고 나의 경우에는 시세차익 목적 0%에 탈출전략 따위 없는 극단적인 목표이기 때문에, 저런 가격을 써서 단돈 100 ~ 200의 '매매를 통한 시세차익'은 눈에 들어오지도 않는다. 있으면 좋고 없어도 상관이 없는 것이다.
유료경매사이트의 분석결과지를 보니 예상분석가가 9200이다. 빅데이터는 9200을 써야 낙찰 받을 수 있다고 하는 것이다. 내가 위에서 매우 길게 분석해둔 결과물과 비슷한 가격대다.
그래. 9200을 낼 가치가 있다. 나는 내 운을 믿지 않기 때문에 9200을 써도 패찰할 가능성이 있다고 생각한다. 반대로 낙찰을 받아도, 단독입찰을 받아서 6600만 내도 가져갈 수 있는 물건을 2600이나 더 주고 가져갈 가능성 또한 있다고 생각한다. 단순한 매매 이득만 따져봤을 때 -2600 ~ +200의 단순 손익이 생긴다. 그래도 그럴 가치가 있다.
그래서 내가 9200을 낼 수 있는지 살펴보았더니 아슬아슬하게 가능했다.
2022년 9월 15일 임장
글이 너무 길어져서 이 밑으로는 전부 요약하겠다.
해당 물건 주변 거리에서는 생산가능인구층이 많이 보였다. 골목마다 주차된 차량도 많았다.
해당 물건의 1층에 건물 전체의 우편함이 있었다. 정리되지 않은 우편함과 정리된 우편함이 굉장히 많았는데 그것들로 공실률을 확인하기엔 무리가 있었다. 그래서 해당 물건이 있는 층으로 올라가 복도를 쭉 걸어가며 가스계량기를 모조리 체크했다. 거의 20~30개 호실이 있었는데 공실은 해당 물건 포함 두 곳이었다. 분석했던 그대로 수요는 매우 충분한 것으로 보인다.
그런데 해당 물건 문 앞에 미납된 관리금 독촉장과 내역서가 쌓여있었다. 대충 합쳐보니 500만은 족히 넘는 금액이 미납되어 있는 것 같았다. 정확한 사실을 확인하기 위해 관리사무소를 찾아보려고 했는데 못찾아서 1층 경비실에 찾아가 여쭈었다. 그랬더니 관리사무소는 다른 층에 있고 오늘은 시간이 늦어서 안 계신다는 것이다.
낙찰자는 미납관리비를 내야만 한다. 그리고 해당 물건에는 미납관리비가 굉장히 많이 쌓여 있었다. 전용부분과 공용부분 미납관리비 3년치를 낸다고 가정했을 때 해당 물건 문 앞에 쌓인 독촉장들은 최근 몇 개월 안에 도착하여 쌓인 것들이었다. 웬만해선 다 인수하게 될 미납관리금인 것이다. 그리고 그 금액을 대략 500만으로 예상하고 있다. 이 부분은 내일 관리사무소에서 상세히 알아볼 것이다.
미납관리비가 너무 많다면 어쩔 수 없이 입찰가를 낮춰야 한다.
2022년 9월 16일 2차 임장
오전에 음료수박스 하나 사서 관리사무소로 갔다. 미납된 관리비와 건물의 내부 상태에 대해 친절한 답변을 들을 수 있었다. 관리비는 1년치 250~260이 밀렸다고 하셨다. 내부에 들어갈 수는 없고, 안에 냉장고랑 에어컨 등 전자제품들이 좀 있는데 노후화되어 교체나 수리비가 필요할 수 있을 거라고 조언해주셨다. 대략 400~500까지 낙찰 후 추가금이 필요할 거라 계산한 후 바로 근처에 있는 법무사에 상담을 하러 갔다.
과밀억제권역이라고 한다.
나는 규제지역과 토지거래허가구역까지 살펴본 후 대출이 LTV로 60%는 나올 거라고 보수적으로 계산하고 있었는데, 해당 물건이 과밀억제권역 레이어에 포함되어서 정말 낮게 대출이 나온다고 했다. 그 금액을 들어보니 지금 가지고 있는 자금으로는 절대로 잔금을 납부할 수 없는 정도였다.
한 달을 분석하고 지켜보던 물건인데 오만가지 잡생각이 다 들었다. 하지만 애초에 내가 과밀억제권역이라는 것까지 제대로 확인하지 않은 게 잘못이니 누굴 탓할까. 복잡한 규제 레이어를 겹겹이 씌워놨다고 정부를 욕하고 세상을 욕해봤자 바뀌는 건 하나도 없다. 그냥, 다음부터는 과밀억제권역이라는 것까지 살펴보도록 하자. 지금이라도 알게 되었으니 다행이지. 게다가 이번에 대출 금리도 3%에서 4~5%까지 상승하는 상황이라 이자나 세금을 빼면 남는 게 없다.
그래서 입찰까지도 못가고 임장 단계에서 놓아주게 되었다.
애초에 손을 뻗어도 결코 잡을 수 없는 위치의 물건이었다.
하지만 이번에 법무사 상담을 통하여 내 상황과 내 투자성향을 기반으로 심층적인 고민을 전문가와 함께 할 수 있었다. 결과적으로 과밀억제권역에 더하여 이것저것 새로운 지식들을 얻을 수 있었다. 이것도 나름 수확이라면 수확이고 소중한 경험치라 여기기로 했다.
또한 오늘부터 갖가지 규제를 피하여 지방지역과 리스크를 최소화한 단기성 시세차익+임대수익 방식의 빌라, 작은 상가형 물건, 특수물건들도 추가로 공부하기로 했다.
나는 자금이 부족하니까 가급적 경쟁을 피하고 더 공부해서 선택의 폭을 조금이라도 넓혀야 한다. 지금까지 부동산에 투입한 노력만 생각해봐도 결코 쉽지 않은 길이었지만, 매번 빈익빈부익부를 체감하는 건 돈이 없으니까 더욱 어렵고 돈이 조금만 더 있다면 더 쉬웠을 물건들을 수없이 떠나보냈다는 것이다. 그래서 나는 돈이 없는 만큼 더 노력하고 더 공부해야 하리라.
법무사분께서는 내가 25살이고 군대를 다녀왔으며 대학교 졸업을 했고 이만한 돈을 모았다고 하니 조금 놀라워하셨다. 이어서 본업과 부업을 말씀드렸더니 또 놀라셨다. 그리고 굉장히 적극적으로 날 도와주셨다.
처음엔 잠재고객 확보를 위한 친절이라고 생각했는데, 집에 와서도 전화를 세 통이나 나누게 되었고 약간의 사담도 섞였다. 그 과정에서 법무사측이 직접 분석하고 있던 조건에 부합하는 물건을 안내받게 되었다. 물론 선택은 온전히 내 몫인지라, 지금 나는 그 물건을 분석하는 중이다.
그래서 부동산 공부를 시작한 이후로 느끼는 게 있는데, 젊은 세대에게 굉장히 잘해주시는 분들이 아주 많다는 것이다. 부동산 사장님, 택시기사님, 경비실장님, 관리소장님, 약국 사장님, 구멍가게 사장님, 공원에 앉아서 말씀을 나누시는 할머니&할아버지, 지금 살고 있는 건물의 건물주 분도 그렇고.
물론 아르바이트를 하면서 정말 상상을 초월하는 끔찍한 어른 세대(?)도 겪어봤다. 사실 어른이라는 단어가 아까울 정도로 한심하고 보여주는 모습이 짐승이나 유아에 가까운 그런 어른들도 있다.
하지만 지금까지의 내 경험에 따르면, 젋은 세대에게 친절하고 사려 깊은 어른이 세상에 훨씬 많은 것 같았다는 말이다. (물론 내 언행이 대다수의 어른들을 친절하게 만들었을 가능성도 없진 않을 것이다.)
어쨌든 당장 위에서 자본주의 세상의 쓴맛을 이야기했는데, 그냥... 이렇게 따뜻한 부분들도 세상에 많이 있다는 이야기를 이 게시글에 남기고 싶었다. 나중에 내가 보려고.